Saturday, June 30, 2012

中國房市風光不再

作者: 簡天倫

中國的房地產市場冬去春來了嗎?最近,投資者們在探討這個問題。

六月份央行消減銀行利率以及溫家寶總理再次強調「穩定增長」的講話,導致市場懷疑中國政府是否改變了它控制房地產泡沫的政策。

此外,在過去的兩、三個月里,一些城市的住房價格和銷售量停止下跌,甚至回升了。


然而,中國的實際情況並不支持這種對房屋市場的樂觀情緒。

首先,雖然經濟減速迫使中國人民銀行在6月8日削減利率,中國政府並沒有要改變房產調控政策。

在六月中旬的十天內,四部委(住房和城鄉發展部,國家發展和改革委員會,中國人民銀行和中國銀監會)分別發布公告制止放鬆對房屋市場調控的流言。

第二,從全局來看,中國的房產價格自2011年10月一直在持續呈下降的趨勢。最新數據顯示,在國家統計局統計的七十個大中城市裡,今年五月份住房價格比去年同期下跌的有55個城市。

第三,在一類大城市,不論採用哪一種指標,房價都高得離譜。在許多大都市裡,包括北京、上海等,房屋價格與收入的比率高達30比1左右,幾乎是1990年日本房地產泡沫破滅時(16 比1)的兩倍。在美國,2011年房價與收入比只有3.3比1。即使在房地產泡沫的高峰期2005年第四季度,這個比率也只是5.1 比 1。

第四,中國的房屋空置率長期以來一直遠高於發達國家的正常幅度(5%至10%)。在北京,鄭州,杭州的一些調查研究表明,房屋空置率在30%左右。

據報道2012年3月31日,北京公安部門發布了一個百日人口調查的項目報告。報告表明,北京現有存量住房1320萬套,其中有380萬是空置的。北京的住房空置率是28.9%。

北京聯合大學張景秋和孟兵教授對北京的50多個區作了調查,發現超過半年沒有使用任何電力的住房高達27.2%。

在2010年,有12名大學生花了2個月的時間調查了鄭州市六個住宅區的11,000套住房。他們發現,其中一個新開發區的空置率超過百分之五十五,而另外的五個區的空置率都在百分之二十以上。

總之,中國的房屋市場還將繼續調整。北京,上海和其他大都市高得離譜房價將會大幅度下調。什麼時候大幅下跌只是個時間問題。如果中國經濟出現硬著陸,這一進程可能提前到來。

歡迎轉載,請註明來源:簡天倫博客:中國經濟解析

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