大紀元2012年03月01日訊】（大紀元記者高紫檀報導）目前，中國大陸房價已經走向下行通道。僅中共統計局資料顯示，1月份70個大中城市房價環比價
格無一上漲，總體房價已經是連續4個月環比下跌。在當前中共高層的持續調控政策之下和地方政府不斷試探放鬆調控的嘗試之中，中國樓市的走向究竟如何？中國
樓市下跌的深層原因是什麼？大紀元記者就此專訪了經濟學家簡天倫博士。
簡天倫博士對推動中國樓市價格變動的因素做出深度分析，他認為，今年中國樓市房價總體上可能下跌10%~20%，而政府限購政策並不是導致中國房價下跌的根本原因。
預計2012年中國房地產價格下跌10～20%
簡天倫說，從去年十月開始，中國房地產市場勢頭已經明顯轉向，越來越多城市房地產價格在下跌，從今年一月的情況來看，70個城市沒有一個上漲，48個下跌，22個不動，總體樓市價格一直在下跌。
其實，中國房地產轉向早就開始，只是價格下跌不是很多。銷售量在去年中左右已經開始下降。再看遠一點，土地的價格早就開始跌了，在房價下跌之前的一兩年就開始下跌。
而且房地產商的利潤率也在全面下降。去年底數據顯示，中國5大經濟區的房地產商利潤率全部下降，其中4個區域下降20多個百分點；一個區域下降2~3個百分點，這還是因為它本身利潤只有5個百分點。
「中國房地產究竟會怎樣？繼續下跌基本是一個共識了。今年究竟會下跌多少，不確定的因素很多，而且可能導致房價下跌的因素也很多。中國很大，各地差異很
大，總體上可能下跌10%~20%，有的地方可能不下跌，甚至有的地區會繼續上升。會不會下跌30%~50%？這並不是不可能。」
限購是扭曲的作法 不能根本扭轉房價趨勢
對於中國大陸房價不斷下跌的原因，簡天倫說：「我不覺得政策調控、限購是主要原因，兩年前地價下跌，已經預示著房價要下跌，因為土地是建房的基本要素。」
「政策有一點的作用，不是根本扭轉房價趨勢的原因，而且這是扭曲的做法，我不覺得這是合適的。在短期打擊一下投機，有一點用。」
中國房價太高是目前房價下跌的一個原因
簡天倫認為，除了地價下跌之外，還有其它因素。他表示，實際上，中國房價太高了，很多地方，房價相當於家庭年收入的30倍以上，在美國，很多地方只有5~8倍。
中國的房價已經比美國的高很多了，但是中國的人均收入還不到美國的九分之一。據國際貨幣基金組織統計，2011年中國的人均GDP為5，184美元，美國的人均GDP為48，147美元。
中國目前的情況是投資環境選擇性不夠，投機性過強，貧富差距拉的太大，再加上政策方面的偏差導致房價拚命的上漲，導致房價出現泡沫。貧富差距太大時，相當
一部份人不管房價多少都要買。有一部份人看到房價上漲，以為買房就能賺錢，跟風買了房子想賺錢。但是，房價不可能無限上漲。
中國房地產泡沫破裂也有經濟不好的因素
簡天倫還認為，中國房地產泡沫可能進一步破裂，這不只是價格過高的問題，也不僅是調控政策的問題，也有經濟不好的原因，尤其是中國的經濟增長几個方面都在停滯或減弱。
「首先說出口，中國最大的出口市場之一在歐洲，現在歐洲經濟不好，其它的發達國家也不行，全球經濟去年都不好，中國要靠出口拉動經濟根本不可能。
投資拉動經濟也不行，中國已經投資太多，「鬼城」，「鬼樓」太多，過去投資達GDP的40~50%，這種投資增速根本不可能持續下去。另外房地產方面，大家都看到了泡沫，這方面也在減弱。再加上各種社會矛盾，各個方面都可能引發房地產泡沫破裂。」
房地產價格過高的根本原因是中國宏觀經濟政策造成
對於大陸房價，簡天倫認為，造成房地產扭曲性價格的根本原因是中國宏觀經濟政策。
「具體來講，比如政府壟斷土地，土地只有拍賣，沒有招標之說，政府與房地產商勾結在做，價格越拍越高。
兩年前地價開始下跌，表示房地產商手中地已經太多，而且地價太高，他們賣出的房子利潤不會太多了。他們已經預計到了，因而對土地的需求就降低了，所以土地的價格早在兩年前就開始下跌了。」
中國貧富差距巨大是造成房價過高的另一個原因
簡天倫說，為什麼房價高得離譜？還有就是中國貧富差距越來越大。今年元月，上海嘉里華庭二期的高樓公寓房價從去年12月的80,000元/平米漲到120,000元/平米。一個月上漲50%!
就是因為中國有相當一部份人太有錢了，他們不管房價多高，對於他們的收入來說，仍然是小部份，買房根本不是問題。但對於中國絕大多數人來說，房價已經高得
離譜了。甚至對於剛工作不久的碩士、博士學歷的人來說，都覺得高不可攀，感覺工作20~30年都買不起的。在北京，甚至買房要買到5環6環之外去，開車
1~2小時才能上班。剛才說的是高知識份子，房價對於農民工來說，就更離譜了，根本不可能買房了。
簡天倫表示，一方面，不斷的有農民工和其他人口往大城市涌，住房需求增加，房價太高買不起；另一方面，特別有錢的人，比如山西、內蒙的煤礦大老闆等，錢多
得不得了，他們可以在一個城市投資幾十、上百套房子，空置著。有一個「海歸」比較了北京和上海的情況，其中有一點，她說光房子的暖氣費一個月
1500~2000元，還說不算什麼。但對於普通百姓，1500~2000元就幾乎是一個月的工資收入了。從這一方面看呢，中國貧富差距非常的大。
解決中國樓市問題要改變經濟政策 解決貧富不均
簡天倫認為，解決中國樓市的問題，靠限購令不是辦法，而且這不是經濟手段。除了改變經濟政策，改變靠投資增加GDP的現狀之外，最主要是想辦法解決貧富不均的問題。
解決房地產泡沫問題，還應該提供更多的投資選擇，除了股票、債券、房地產、還應該有養老保險等等。這樣選擇多了，中國人就不至於只投資房地產。也不至於出現投資后空置不住的情況。
簡天倫說，誰都想買便宜東西，同等質量越便宜越好，這是理所當然的。但是，反過來，也不是說房價持續下跌就是好事。其實合理的房價才對經濟有好處。價格上漲因需求上漲才是合理的。
（責任編輯：姜斌）大紀元時報
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