作者：簡天倫
多年來中國經濟的高速增長給人們一個錯覺，似乎這樣的高速增長會長期持續下去。然而，今年市場預計中國GDP增長率減少2～3個百分點，被高增長掩蓋著的很多中國經濟問題就都冒出來了。增長速度放慢之後許多行業出現產能過剩，產品賣不出去，公司收入減少，還不起貸款，銀行壞賬增多……，等等問題接踵而至。再加上地方政府所欠的地方債務越來越多，据上海《新民周刊》分析，如果允许破产，至少有16个地方政府濒临倒闭。
在諸多問題當中，房地產泡沫是社會上人人都談論的話題。中共當局出台了一些政策試圖壓低房價。但事與願違，房價一漲再漲。地價也越拍越高！今年上半年中國賣的地皮相當於去年全年的總量！「偉業我愛我家」的數據顯示，前6個月，全國306個城市共交易土地15493宗；土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。中國的房地產泡沫越吹越大，引起各界的關注。
誰是房地產泡沫的最大收益者
房地產泡沫使得中國民眾收入的兩極分化越來越嚴重。富的越來越富，窮的越來越窮。絕大多數的民眾望樓興嘆，越來越買不起房子。
房產泡沫很大程度上是地產泡沫。最近幾年來，地價越來越高。隨著建房的成本提高，房價也越來越高。地皮價格大約佔房價的40%。
地價上漲受益最大的是中國的各級地方政府。從2007年起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。賣土地出讓權的收入佔地方政府財政收入的比重逐年增加，已達30%以上。有些地區甚至達到50%左右。地方政府越來越依賴賣地來作為地方財政收入。現在經濟不好的情況下，地方政府的稅收在各方面都在減少，所以地方政府更希望多賣土地來補充地方財政的不足。
房地產泡沫使得中國民眾收入的兩極分化越來越嚴重。富的越來越富，窮的越來越窮。絕大多數的民眾望樓興嘆，越來越買不起房子。
房產泡沫很大程度上是地產泡沫。最近幾年來，地價越來越高。隨著建房的成本提高，房價也越來越高。地皮價格大約佔房價的40%。
地價上漲受益最大的是中國的各級地方政府。從2007年起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。賣土地出讓權的收入佔地方政府財政收入的比重逐年增加，已達30%以上。有些地區甚至達到50%左右。地方政府越來越依賴賣地來作為地方財政收入。現在經濟不好的情況下，地方政府的稅收在各方面都在減少，所以地方政府更希望多賣土地來補充地方財政的不足。
地方債務日趨嚴重
根據中國審計署的統計，2010年時，中國的地方債就已經達10.7萬億了，中國前財政部長項懷誠估計有二十萬億。也就是說地方債已經相當於中國GDP的 20%到30%。
中央銀行行長周小川在今年三月的一次會議上特別指出，「有20%左右的地方債實際上相當危險。因為這些項目沒有任何的財政收入。」 許多地方政府都是在借新債來還舊債。地方債當中大概有1/3是用於還舊債的。
《財經國家周刊》報道中指出，有些地方政府確實出現了問題。《財經國家周刊》記者到內蒙古鄂爾多斯市進行調查，了解到鄂爾多斯政府欠款2400～4000多億元，但是鄂爾多斯的財政收入一年只有375億元。政府不但還不起債務，連公務員的工資都發不出來了。鄂爾多斯市東勝區去年中國新年期間曾向伊泰集團借款15億元來發放政府人員工資。鄂爾多斯被稱為「鬼城」已有時日，現在因欠債多再添一名：「債城」。不知當今中國有多少這樣的「鬼城」、「債城」。
經濟情況好的時候，地方政府的稅收多，尤其是賣地獲利大，政府機構增加，人員擴編，開支加大。但是隨著經濟步伐減慢，面臨這種預期稅收隨之減少的局面，政府的壓力就很大。在這種情況下，卖地成为各地政府最现实，最快捷的财源。
地價越拍越高
地價為什麼會那麼高？一方面地價是由政府控制的。因為中國法律規定土地歸國家所有，每年出賣多少土地由政府決定。並且地價與地方政府的財政收入相關。
另一方面，我覺得與國進民退有直接關係。怎麼叫國進民退呢？從房地產市場來看，過去在土地拍賣會上，大多都是私營企業投標買地，可是近幾年投標買地的基本上都是國企，尤其是直屬中央政府的大企業，簡稱央企。
大型國企，尤其是央企特別有錢。石油、電力等行業的壟斷利潤極高，賺錢很多。它們又有中央政府的支持，所以它們在大城市搶佔樓盤，拿到很多地塊。因為花的不是他們自己的錢，出手闊綽好像白給似的。北京是最突出的，中央企業特別多，特別有錢。所以北京的地價就越來越高。
再一個方面，銀行信貸過度、理財產品過濫對房地產泡沫起到了推波助瀾、火上澆油的作用。自去年以來，房地產投資商通過信貸、信託、理財等金融產品融資籌措了大量的資金。這些資金如同氫氣一般注入房地產泡沫中，加速了泡沫膨脹。創造了一個又一個的地王。今年六月份的「錢荒」就暴露出許多融資市場的弊病。一個原本立足於福建省內的泰禾集團今年上半年大舉融資搶地的舉措就是一個典型的例子。
過度融資 泡沫膨脹
泰禾集團今年上半年先後在福建石獅、寧德、長樂、北京朝陽區、通州區、石景山區、上海閘北區標下多幅地塊。在一個月之內就把北京通州樓面價推高了60%，從今年4月11日的1.13萬元/平米，上升到五月份的1.9萬元/平米。
《21世紀網》統計發現，泰禾今年上半年的拿地費用，合計達到93.22億元。這90多億元的巨資從何而來？
據了解，今年上半年泰禾集團通過四家信託公司融資46.54億元，加上2012年下半年間從銀行、資產管理公司和信託公司借款50.79億元， 一年間共融資97億多元。2012年全年泰禾集團的營業收入僅為26億元，而這97億元的融資成本（支付利息），每年就需要10億元，風險之大可想而知。
現在很多房地產公司把他們的盈利都投資到買地上了，甚至其他行業也有不少通過金融機構的理財產品投資房地產的。這是非常危險的。當這個泡沫越吹越大，到時候房子沒有人買的時候，房價一下就會崩潰，銀行貸款就會出現大問題。
房地產泡沫越吹越大，無人不知其破滅只是時間問題。然而，房地產泡沫破滅時將由誰來買單？ 中國經濟、社會將遭受多大的損失？日本的房地產泡沫破滅使得日本經濟陷入困境二十年，至今還沒有完全恢復。內蒙的鄂爾多斯的房地產泡沫已經開始破滅（房價下跌七、八成）。前車之鑒，這樣的城市中國還有多少？房地產泡沫的破滅會不會像病毒一樣在中國傳播？不可不提高警惕啊！
《財經國家周刊》報道中指出，有些地方政府確實出現了問題。《財經國家周刊》記者到內蒙古鄂爾多斯市進行調查，了解到鄂爾多斯政府欠款2400～4000多億元，但是鄂爾多斯的財政收入一年只有375億元。政府不但還不起債務，連公務員的工資都發不出來了。鄂爾多斯市東勝區去年中國新年期間曾向伊泰集團借款15億元來發放政府人員工資。鄂爾多斯被稱為「鬼城」已有時日，現在因欠債多再添一名：「債城」。不知當今中國有多少這樣的「鬼城」、「債城」。
經濟情況好的時候，地方政府的稅收多，尤其是賣地獲利大，政府機構增加，人員擴編，開支加大。但是隨著經濟步伐減慢，面臨這種預期稅收隨之減少的局面，政府的壓力就很大。在這種情況下，卖地成为各地政府最现实，最快捷的财源。
地價越拍越高
地價為什麼會那麼高？一方面地價是由政府控制的。因為中國法律規定土地歸國家所有，每年出賣多少土地由政府決定。並且地價與地方政府的財政收入相關。
另一方面，我覺得與國進民退有直接關係。怎麼叫國進民退呢？從房地產市場來看，過去在土地拍賣會上，大多都是私營企業投標買地，可是近幾年投標買地的基本上都是國企，尤其是直屬中央政府的大企業，簡稱央企。
大型國企，尤其是央企特別有錢。石油、電力等行業的壟斷利潤極高，賺錢很多。它們又有中央政府的支持，所以它們在大城市搶佔樓盤，拿到很多地塊。因為花的不是他們自己的錢，出手闊綽好像白給似的。北京是最突出的，中央企業特別多，特別有錢。所以北京的地價就越來越高。
再一個方面，銀行信貸過度、理財產品過濫對房地產泡沫起到了推波助瀾、火上澆油的作用。自去年以來，房地產投資商通過信貸、信託、理財等金融產品融資籌措了大量的資金。這些資金如同氫氣一般注入房地產泡沫中，加速了泡沫膨脹。創造了一個又一個的地王。今年六月份的「錢荒」就暴露出許多融資市場的弊病。一個原本立足於福建省內的泰禾集團今年上半年大舉融資搶地的舉措就是一個典型的例子。
過度融資 泡沫膨脹
泰禾集團今年上半年先後在福建石獅、寧德、長樂、北京朝陽區、通州區、石景山區、上海閘北區標下多幅地塊。在一個月之內就把北京通州樓面價推高了60%，從今年4月11日的1.13萬元/平米，上升到五月份的1.9萬元/平米。
《21世紀網》統計發現，泰禾今年上半年的拿地費用，合計達到93.22億元。這90多億元的巨資從何而來？
據了解，今年上半年泰禾集團通過四家信託公司融資46.54億元，加上2012年下半年間從銀行、資產管理公司和信託公司借款50.79億元， 一年間共融資97億多元。2012年全年泰禾集團的營業收入僅為26億元，而這97億元的融資成本（支付利息），每年就需要10億元，風險之大可想而知。
現在很多房地產公司把他們的盈利都投資到買地上了，甚至其他行業也有不少通過金融機構的理財產品投資房地產的。這是非常危險的。當這個泡沫越吹越大，到時候房子沒有人買的時候，房價一下就會崩潰，銀行貸款就會出現大問題。
房地產泡沫越吹越大，無人不知其破滅只是時間問題。然而，房地產泡沫破滅時將由誰來買單？ 中國經濟、社會將遭受多大的損失？日本的房地產泡沫破滅使得日本經濟陷入困境二十年，至今還沒有完全恢復。內蒙的鄂爾多斯的房地產泡沫已經開始破滅（房價下跌七、八成）。前車之鑒，這樣的城市中國還有多少？房地產泡沫的破滅會不會像病毒一樣在中國傳播？不可不提高警惕啊！
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